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人口減少の今賃貸経営の考え方は変わろうとしています。

そもそも空室対策がなぜ必要なのか?



空室対策について考える前に、まずは賃貸経営を取り巻く環境にどういう事態が起こっているかをざっくりと知っておく必要があります。


・賃貸住宅の着工数は増加


賃貸住宅の着工数は2010年に29万1,840戸だったのが、2013年には36万9,993戸となっています。
当然、新築物件は新しいというだけで価値があり、空室になる可能性は極めて低いため、同じエリアにたくさん新築ができると、古くなった物件は苦戦を強いられることになります。


・人口は減少の一途を辿るのみ


物件は増えているのに人口はこれから増えることはありません。減る一方です。
国立社会保障・人口問題研究所の公表データによると、2010年は人口1億2,806万人でしたが、今後は年々減少するとの予想で、2030年には人口が1億727万人、2050年には9,700万人と、ついに1億人を下回る予想です。なかでも賃貸住宅に住む可能性の高い若年人口の減少が深刻です。


・賃貸物件の5戸に1戸が空室?


物件は増えているのに、人口は減っていくということで、空室率は拡大していくことが必至です。
総務省の住宅・土地統計調査2014年によれば、賃貸住宅は全国に2274万戸あり、そのうち429万2300戸が空室となっています。
単純に計算すると賃貸物件の空室率は18.9%で、もちろんエリアによりますが、おおむね5部屋あれば1部屋が空室という計算になります。


・築年数が古く強みのない物件は苦戦


新築が増えて、人口が減っていく、つまり新しいものから順に埋まっていき、築年数が古くて魅力のない物件は苦戦することになります。
特に築20年以上の物件については、立地条件や賃料設定などで余程の優位性がなければ、空室期間が長期化する可能性が高いため、しっかりと空室対策をすべきです。当社にご依頼をいただく物件もほとんどが築20年以上の物件です。


空室対策を怠るとどうなるのか?


空室対策が必要、でも何をすべきかわからずに放置している人も多いのが事実です。ただ、病気と同じで、空室を放っておくとより深刻な事態を引き起こします。


・空室期間の家賃は損失と同じ


空室期間は家賃が入りません。本来入ってくるはずのものが入ってこない、というのを逸失利益と呼びます。例えば7万円の家賃で12ヶ月空室が続いた場合、7万円×12=84万円の逸失利益となります。84万円をドブに捨てていることになります。まずはそのことをしっかりと理解しておくべきです。


・空室が長期化すると設備が傷む


長期間空室で、その間何のメンテナンスもしなければ、まず水回りが傷みます。特に給排水にトラブルが出やすいです。入居中は常時水が流れていたものが、干上がってしまい、目に見えない部分で劣化が進んでしまうのです。最悪の場合は後の漏水事故につながるリスクもあります。また下水の臭いも上がってきます。玄関を開けた瞬間に臭いがする物件が内見者から敬遠されるのは言わずもがなです。


・建物全体がゴーストタウン化


例えば全部屋数の半分以上が空室の建物は集合ポストまわりがチラシなどであふれて荒れます。
かといってガムテープでふさぐと「こんなに空室があるのは何かあるに違いない」と内覧に来た人に悪い印象を与えます。
そのようにどんどん退去が出ても次が決まらないということになるとゴーストタウン化してしまいます。
不人気の木造アパートなどではよくある風景です。


・空室の原因と対策


空室が続く場合はおそらく以下のいずれかの状態になっています。

1.内見や問い合わせが来るけど決まらない

決定力不足です。家賃はお手頃だけど魅力がないという状態で、とりあえず見には来るけど決まらないということになります。仲介業者から「アテ物件」にされている可能性もあります。

2.内見や問い合わせ自体ほとんど来ない

認知不足です。家賃も高いし魅力もない、仲介担当者もおすすめするメリットがない、という状態になっており、ネット上でもスルーされ、仲介店舗でも来店者に図面すら出してもらえていないという状況です。入居候補者に認知すらされていないなら、入居が決まるわけは絶対にありません。

・対策は家賃を下げることではありません

家賃を下げる対策は一番やってはいけないことです。なぜなら、競合物件も簡単にできることなので、せっかく覚悟して下げたのに他の物件と泥沼の戦いになってしまいます。さらに一度下げた家賃はなかなか元に戻すことが難しく、中長期でみると周辺の家賃相場を下げる結果にもなります。そうなると、昔から割高の家賃で住んでくれている優良入居者が「あれっ、この家賃ならもっといい物件に住めるのでは?」と気が付いて流出することにもつながり、良いことはひとつもありません。

・価格以上に物件の魅力を高めるのが本当の空室対策

家賃を下げるのではなく、物件の価値を高めて、その分、家賃を少し上げるのが当社がおすすめする空室対策です。安売り競争の末には何も良いことは待っていません。なぜ100円でコーヒーが飲めるマックではなく、1杯300円以上するスターバックスコーヒーが常に賑わっているのか。単に価格を下げれば勝てるのではなく、価格以上に魅力を高めることで勝てるのです。空室対策にも様々な方法がある中で、当社では物件の価値を上げるのに最も手っ取り早い方法はリノベーションだと考えます。



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