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仲介業者が思う空室対策 お金をかけない4つのアプローチ


賃貸物件を経営するに当たり、“空室をいかに早く埋めるか”は、永遠のテーマかと思います。
満室の時には、滞納などが発生しない限り、オーナーは家賃収入のことをあまり気に留めないかもしれません。しかし、空室が一室出て、借り手が決まらないまま、もう一室、というように複数の部屋が空いてしまったとします。仮に家賃5万円の物件とすると、2室で10万円の損失となり、その状態が1年間続けば120万円もの損失となります。これは、一刻も早く空室を埋めたいところです。
そこで今回は、空室が発生した際の対策方法を具体的に紹介したいと思います。


1.まずは空室が埋まらない原因を認識


なかには、黙っていても決まる物件を所有するオーナーもいらっしゃいますが、それは少数派ではないかと思います。築年数が古い、比較的新しいが立地条件が悪いなどの条件下、空室を埋めるのに四苦八苦している方も多いのではないでしょうか。
空室を埋める第一歩として、次のようなことを考える必要があります。

  • 空室となった物件に入居してもらうには何をしたら良いか。
  • 他の同等家賃の物件と比べて何が違うのか。
  • 他の物件の大家はどのようなサービスをしているのか。

これらのことを意識しながらリサーチをして、空室が埋まらない原因をしっかり把握することが重要です。
不動産会社の営業マンに意見を聞くなら、過去に内覧や成約をしてくれた人など、その物件を実際に見たことのある営業マンに尋ねるのが良いでしょう。

  • 同等家賃でどのような物件の募集があるのか。
  • 初期費用軽減のキャンペーンや新しい設備を導入している物件があるか。

これらのことを確認すると、現状で何をすべきか見えてくると思います。的確に問題点を把握して、そのうちの1、2点を解決するだけでも、決まる確率は格段に上がると思います。


2.退去後は部屋と共用部分をきれいに


また、退去が完了した時点で、必ず一度部屋を見て、現状確認しておくことも非常に重要だと思います。
入居者が退去したばかりの部屋は、どうしても汚れや傷が残った状態となっています。内覧の際に、広くて立地条件の良い物件だったとしても、部屋がホコリだらけで髪の毛が落ちている、カビ臭く水回りの清掃がされていないといった状態では、成約となることは難しいでしょう。
内覧のお客様は、物件の間取りや設備、立地などをまず重視します。加えて、管理会社やオーナーが物件をきちんとメンテナンスし、きれいな状態にしているかといった点にも注目すると思います。無意識のお客様もいらっしゃいますが、建物のエントランスから部屋に向かう廊下がきれいであれば、内覧する部屋への期待感が高まります。
そして、実際に部屋がきれいであれば、お客様の印象は非常に良く、家賃や立地、間取りの条件などが合えば、決まる可能性が高まります。逆に、部屋がとてもきれいな状態であれば、多少駅が遠い、希望よりも部屋が狭いなどの欠点があっても、少し妥協して決めてくれるお客様もいます。
部屋をきれいにして内覧に備えることは、当たり前と思う方もいらっしゃるでしょう。しかし、これが意外と守られていないのです。部屋はともかく、ゴミステーションや廊下が汚い状態の物件も実際にあります。
部屋と共用部分をきれいにするために、何十万円もの費用は必要ありません。オーナー個人で取り組むなら、コストは掃除用品代の数千円程です。
空室が出た時には、しっかりと部屋プラス共用部分の点検をしていただきたいと思います。


3.設備や内装を新しくする


10年間入居した部屋があったとします。どうしても時代は変わるもので、10年前の設備が時代にそぐわない内装・設備ということもあるでしょう。
例えば10年や15年前の物件で、トイレがウォシュレットだったり、インターフォンがTVモニター付きという物件が、当たり前にあったでしょうか。今は空室や新築物件の標準装備となっている物件も多く、このような設備を必須条件に探すお客様もかなり増えています。
特に、しばらく空室のなかった物件のオーナーは、仲の良い不動産会社の営業マンや委託している管理会社に、設備について尋ねてみたほうが良いでしょう。
壁紙や床材も、随時新しい素材や柄が出ています。ありきたりな白の無地の壁紙を貼るよりも、例えば学生さんがメインの物件では明るい色にしたり、少し変わった柄(アクセントクロス)を一部の壁に採用したり、その時代やニーズにあった内装・設備を積極的に取り入れていったほうが良いと思います。
多少お金のかかることではありますが、数十万単位でかかる訳ではありません。それに、一度導入すれば数年や10年単位で使用できる設備もあるので、ぜひ検討していただきたいと思います。


4.それでもダメなら価格を見直す


しかし、どんなに部屋をきれいにして、最新の設備を導入し、スリッパや芳香剤を置いて内覧のお客様を迎える準備が万全でも、タイミングが悪ければ数カ月空室になってしまうこともあります。
どうしても案内の数が増えず困った時は、契約の際の初期費用を下げたり、家賃の値引き交渉に応じるのも、ひとつの方法です。
初期費用に関しては、敷金礼金なし、入居月の家賃を無料にする、といったインパクトのあるキャンペーンをするオーナーも少なくないです。また、物件を気に入っていただいたものの、家賃が若干予算オーバーという場合、千円や2千円程度値下げするだけでも、決めてくれるお客様は多いです。
1月から3月にかけては、ここまで大々的にしなくても良いと思いますが、閑散期に関しては、条件の良い物件でも決まらないことも多く、工夫が必要となります。
即効性のある対策としては、家賃を下げる、初期費用を軽減するといったことですが、重要なのは、このことを不動産会社の営業マンにきちんと告知することです。そうでないと、数千件の空室がある中、埋もれてしまう可能性があります。できれば店舗に足を運び、対面で告知すると効果を得やすいと思います。
営業マンに対するキャンペーンも効果的です。ADを期間限定で増やしたりすると、案内の増えることが期待できるでしょう。


5.仲介業者に依頼する際の留意点


空室が出た際、どの仲介業者に依頼すると良いか、わからないオーナーも多いと思います。募集の際はシンプルに、その物件がある地域で賃貸専門に不動産仲介をする複数の店へ依頼しましょう。
人気のある物件の場合、不動産会社の方から専任媒介で募集させて欲しいと依頼されるケースもあります。しかし、これはあまりおすすめできません。
募集する間口が狭くなってしまうためです。タイミングが良ければ一社だけでも決まりますが、A社、B社、C社とたくさん任せたほうが、案内数は多くなります。なので、一般媒介でいろいろな会社へ頼んだほうが、決まる可能性は断然高まります。
また、賃貸の仲介店は流動性が高く、営業マンの入れ替えや転勤、転職などがあれば、依頼の物件を知らない人が増えることになります。そうなると、また一から説明したり見てもらったりしなければならず、その点も一店舗に依頼するリスクといえます。
営業マンによって、データの入力の細やかさや、写真の撮り方、図面の正確さなども全然違ってきます。複数の業者に依頼すれば、それだけ多くの営業マンに任せられ、安定感が増します。


まとめ


  • 空室が埋まらない時は、まずその原因を認識する。
  • 付き合いのある不動産会社の営業マンに、条件の近いライバル物件の状況を尋ねる。
  • 退去後は、部屋と共用部分をきれいにすることが重要。
  • 古い設備や内装を見直し、新しいものの導入を検討する。
  • 家賃や初期費用、ADなど費用の面を見直す。

どのような対策を取るか、最終的にはオーナーの判断によります。空室の埋まらない原因をしっかりと把握し、その上で考えたり、不動産会社に相談したりすれば、より効率的に空室を埋められるのではないかと思います。私の主観も含まれていますが、少しでもご参考になれば幸いです。



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